QUÉ DEBO SABER A LA HORA DE ALQUILAR UN PISO. CONSEJOS SOBRE EL ALQUILER

Cuano nos decidimos a poner nuestro piso en alquiler resulta preocupante pensar que pueda ser maltratado por un inquilino sin escrúpulos y más hoy en día cuando aparecen cada vez más noticias al respecto.

Por eso os ofrecemos algunos consejos útiles, los trámites necesarios y práctica información que espero os ayuden a realizar esta acción sin grandes riesgos.

- En primer lugar conviene firmar un contrato por escrito (aunque sea privado “no oficial”) entre las dos partes, propietario e inquilino.

Al igual que en cualquier matrimonio, siempre es mejor dejar las condiciones de alquiler por escrito para que luego no haya problemas a la hora de concluir la relación entre ambos. Existen modelos de contratos ya redactados fácilmente accesibles desde internet, aunque no es necesario que sea un contrato “tipo” y cada parte podrá negociar las cláusulas que estime convenientes.

Por esto es muy importante revisar el contrato antes de firmarlo, para que luego no haya sorpresas.

- En dicho contrato debe quedar bien especificado algunos temas espinosos como por ejemplo quién paga los gastos de comunidad, las posiblesderramas del edificio, el mantenimiento del mismo,…Además es conveniente que figure el número de registro catastral de la vivienda en cuestión, en el caso de no conocerlo, el titular de la vivienda deberá aportarlo en el plazo de un mes desde la firma del contrato.

- Los datos de la vivienda que deben figurar siempre en un contrato (además de otros) son:

- características de la vivienda.

- dirección de la misma.

- cantidad mensual a abonar.

- fianza depositada y forma de pago.

- necesidad de avisar con un tiempo (generalmente un mes) de antelación en el caso de dejar la vivienda antes de lo establecido en el contrato.

- relación de muebles, electrodomésticos, utensilios,…que se aportan en la vivienda por parte del titular (esto no es obligatorio pero si interesante a la hora de evaluar la devolución íntegra de la fianza).

- fecha de inicio y de finalización del contrato,…

- Generalmente el propietario suele exigir un mes o dos de fianza y el pago de cada mensualidad por adelantado.

- También podrá solicitar un aval bancario a su futuro inquilino junto con la fianza. Dicho aval es equivalente al importe de una o varias mensualidades. Esta figura no se solía pedir hace unos años, pero debido al aumento de impagos de los pisos de alquiler cada vez está siendo más utilizada.

El aval bancario consiste en un documento con el que la persona que alquila su piso se asegura el pago de las mensualidades avaladas en caso de impago. Dicho documento es solicitado a la entidad bancaria correspondiente con la que firmará el correspondiente contrato. Además la entidad bancaria solicitará unas contraprestaciones al avalado a cambio del documento, con los consecuentes gastos suplementarios para la persona que quiere alquilar el piso en cuestión.

El aval bancario es una medida que ha suscitado grandes controversias, debido a que el gran perjudicado es el inquilino que verá retenido su dinero en el banco con el aval y además deberá abonar la fianza y el primer mes por adelantado antes de empezar a disfrutar de la vivienda.

La Ley no obliga a la aportación de un aval como elemento obligatorio, si la petición de al menos un mes de fianza y la posibilidad de pedir garantías adicionales para asegurarse el cumplimiento de los deberes del inquilino.

Por esta razón muchos contratos entre propietario e inquilino se negocian de tal forma que el propietario aumenta la cuantía de la fianza (en dos mensualidades por ejemplo) y no solicita la aportación del aval bancario.

- Por último conviene que el propietario se informe del tipo de persona a la que va a alquilar su casa, situación familiar, situación laboral, solvencia económica,... En muchas ocasiones es preferible “bajar” un poco el alquiler y tener la certeza de que se trata de una/s personas que van a cuidar la vivienda como si fuera suya a “ganar” un poco más y se lleve un gran susto en unos meses...

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CÓMO AHUYENTAR A LAS PALOMAS_UN PROBLEMA SOCIAL

Un problema muy común y que quita el sueño a muchos de nosotros son las palomas y los efectos nocivos que estas pueden causar en los edificios y nuestros pisos, además del grave trastorno higiénico y molesto que ocasionan las mismas.

Las palomas son las grandes enemigas del patrimonio histórico de nuestros pueblos y ciudades, sus excrementos son perjudiciales, afectando fundamentalmente a los edificios de piedra.

La acumulación de excrementos de palomas en los edificios no sólo origina un problema higiénico y de limpieza de los mismos, si no que las concentración de soluciones salinas provenientes de los excrementos interactúa con la piedra porosa utilizada en construcción cristalizándose en los poros de la caliza y produciendo fuertes presiones que acaba por disgregar el material, produciendo de este modo grandes daños en las edificaciones.

En muchas ocasiones las edificaciones pueden verse afectadas por la presencia de estos animales. Para analizar las causas y poner solución os ofrecemos algunos consejos a tener en cuenta.

Cómo sabemos si las palomas han anidado en nuestro edificio?

• Debemos descartar la posibilidad de un posible nido en nuestro edificio foco del problema.
   
• - Para ello debemos revisar los posibles huecos que den acceso a cámaras de aire, nidos en terrazas y jardineras, cornisas, retranqueos en fachada,…
• - Si detectamos algún nido, como propietarios del inmueble, debemos contactar con una empresa autorizada especializada en plagas que puedan poner fin al problema.
• - Hay que tener en cuenta que las palomas no son animales en peligro de extinción y por tanto no está prohibido impedir su anidación. Eso sí, lo que no podemos hacer por nuestra cuenta es matar a ningún tipo de animal ya que no está permitido por las ordenanzas.
   

Cómo podemos diagnosticar si nuestro edificio está afectado por las palomas urbanas?

• ​Esto es debido a dos factores fundamentalmente:
   
• - Cuando se produce una alimentación por parte de terceras personas en lugares próximos al edificio afectado.
• Alimentar a estas aves está terminantemente prohibido por la Ordenanza Municipal de muchos Ayuntamientos, si se tiene constancia de estos hechos se recomienda ponerlo en conocimiento de la Policía Municipal, indicando las circunstancias y el lugar donde se producen los hechos.
• - Proximidad de edificios mal conservados, abandonados o donde existan nidos de dichas aves.
• Si nos encontramos ante esta situación recomendamos ponerlo en conocimiento del Ayuntamiento (en el caso de Madrid ante la UTCV, Unidad Técnica de Control de Vectores). Los técnicos pertinentes examinarán las causas y realizarán lasinspecciones pertinentes.
   

Qué  podemos hacer si hemos diagnosticado el problema pero no detectamos los nidos?

• Cuando no sea fácil detectar el problema debemos recurrir a la ayuda de especialistas.
• Si no existen nidos pero el edificio esté afectado puede que estas aves utilicen el mismo para posarse y descansar. Existen varias causas:
   
• - Que exista un piso deshabitado y tranquilo dentro del inmueble donde descansar. En este caso el propietario del mismos, aunque no viva en él, es el responsable de su conservación).
• - Que se les suministre comida desde la vía pública en lugares próximos al edificio.
• - Que algún vecino les suministre comida desde ventanas o terrazas. En este caso la Comunidad deberá reclamar al vecino el cese de dicha actividad y notificarle el grave perjuicio que ocasiona a la misma.
• Si la edificación necesita ayuda externa especializada conviene destacar dos aspectos:
• - En el caso de Madrid, Madrid Salud oferta la posibilidad de que sus técnicos realicen una revisión del inmueble sin coste alguno diagnosticando la situación a tratar.
• Si la causa es debida a un suministro de alimento desde la vía pública la gestión correrá a cargo del Ayuntamiento.
• - Si es problema de la conservación del inmueble, se le comunicarán las gestiones necesarias a realizar y el gasto correrá a cargo de la Comunidad de vecinos.
   

Destacar que existen empresas especializadas en prevención y control de plagas aviares autorizadas por la Comunidad de Madrid tales como AMED, ANECPLA,…

Por último enumeramos algunos métodos de prevención que permiten proteger las edificaciones afectadas. Cada sistema tiene sus ventajas e inconvenientes y ninguno supone la solución absoluta al problema de las palomas urbanas:

-       Instalación de alambres tensados.

-       Colocación en ventanas y zonas de reposo de palomas de púas antipalomas o espirales.

-       Geles repelentes.

-       Sistemas electrónicos para ahuyentar.

-       Modificación del ángulo de superficie a 45º.

-       Instalación de redes o mallas protectoras.
 

Como resumen destacaremos la necesidad de concienciar a la población del enorme problema causado por estos animales fundamentalmente en nuestro patrimonio cultural, si nuestra madre nunca nos hubiera dejado alimentar a una rata por qué se ve distinto alimentar a un animal mucho más dañino para nuestra salud y sociedad?

EL SONIDO DEL SILENCIO_CÓMO AISLAR Y ACONDICIONAR ACÚSTICAMENTE UNA HABITACIÓN.

Hay situaciones en la que es recomendable o necesario insonorizar una habitación.

Además, el carácter y tipo de vida de los músicos os suele llevar a ensayar a horas que cualquier otra persona consideraría intempestivas.

La práctica de algún instrumento puede crear un problema con tu familia y vecinos a la hora de ensayar. Por esto te proponemos algunos consejos prácticos para evitar un conflicto con un vecino con el que se necesita tener una relación cordial de convivencia o lo que es peor un cisma familiar.

Lo primero a tener en cuenta es decidir qué se quiere o qué se puede hacer, acondicionar una habitación para que “suene bien” no supone demasiado coste pero si es bastante más caro aislar dicha sala de las habitaciones colindantes.

La situación ideal sería aislar y acondicionar una estancia para evitar que el sonido salga hacia las habitaciones pegadas a la misma y poder ensayar de la mejor manera posible, en condiciones óptimas.

Aislamiento acústico de una habitación

Lo primero a tener en cuenta para el aislamiento acústico  es la necesidad de “construir” una habitación dentro de la ya existente. Esto consiste en instalar una pared que actúe de trasdós de la misma que se separe por un material aislante que ejerza de “muelle” como por ejemplo planchas de poliuretano mejorado de alta densidad tipo copopren o lana de roca. Dichos materiales se adhieren a la pared existente con cola de contacto.

Es conveniente tratar suelos, paredes y techos.

La segunda pared puede realizarse con placas de pladur para que sea más fácil y rápida su instalación.

Es recomendable y muy importante a la hora de trasdosar la pared con pladur que éstas no queden paralelas, de este modo conseguiremos que el sonido se disperse y no quede rebotando entre dos paredes produciendo ruidos no deseados.

La puerta también debería acondicionarse para que el sonido no se escape a través de ella aunque el coste del tratamiento de la misma si es bastante elevado (precio orientativo 1000 euros).

Acondicionamiento de la sala de ensayo

El acondicionamiento de la habitación supone un tratamiento específico para evitar ecos y reverberacionesmolestos a la hora de ensayar.

Para poder acondicionar una habitación como sala de ensayo conviene tratar las paredes y el suelo o techo.

La colocación de una moqueta resultaría suficiente para acondicionar los paramentos horizontales (techo y suelo).

Las paredes pueden tratarse con los mismos paneles de poliuretano que hemos utilizado para aislar la habitación, planchas de espuma con formas variadas, hueveras (método casero que mejora la audición aunque no definitivo), paneles gruesos de corcho...Estos materiales nos ayudarán a romper la onda sonora y evitar que el sonido rebote de una pared a otra. Además conviene recordar la recomendación realizada en el punto anterior, siendo muy interesante que las paredes no queden paralelas unas con otras.

Dichos paneles de poliuretano de 2x1 son muy recomendables, se pueden conseguir en grandes superficies y no suponen un gran desembolso económico.

El tratamiento elegido quedará visto o podrá taparse con algún tipo de material textil.

Dependiendo de las dimensiones de la estancia a acondicionar y la disposición de la sala, unas frecuencias molestarán más que otras. Por ello existen en el mercado diferentes materiales diseñados para absorber rangos de frecuencias específicos.

Por último conviene destacar que un exceso de material absorbente puede repercutir negativamente en el efecto que queremos conseguir, pudiéndonos quedar la sala demasiado “seca”. Por ello en ocasiones es conveniente tratar dos de las cuatro paredes de la sala o intercalar tramos de la pared tratados con otros que no lo estén.

En resumen, aislar una habitación acústicamente no es barato, acondiconarla acústicamente si lo puede llegar a ser, aunque os puede salir más caras las soluciones a medias y lo que es aun peor los problemas ocasionados por practicar vuestro hobby, profesión o afición en casa.

Qué IVA aplicar en un reforma integral

QUÉ IVA APLICAR EN LAS REFORMAS INTEGRALES?

Parece increíble, pero si para gustos hay colores, en las reformas de viviendas,  para el IVA hay opiniones… Os contamos porqué pasa esto, y realmente qué IVA tenéis que aplicar al presupuesto de la reforma de vuestra casa, porque la diferencia económica es bastante importante.

La confusión se debe a que existía una reglamentación al respecto, que se modificó en el 2010 (Decreto de Zurbano) con el objeto de impulsar la rehabilitación de viviendas durante la crisis.
Lamentablemente, cumplir con los requisitos era más difícil que acertar con el Euromillón…
Afortunadamente, se dieron cuenta, y desde Mayo de 2011 (RD 5/2011), los estímulos fiscales son mayores, y sí que responden a situaciones cotidianas.

A raíz de los Decretos y Normas anteriores se ha creado bastante confusión (bueno, y broncas impresionantes) en relación a si a una reforma de una vivienda se le aplica el IVA general (18%) o el reducido (8%), y qué otros beneficios fiscales supone.

Que nadie os maree la cabeza, los requisitos que se tienen cumplir en la reforma de una vivienda (al menos a día de hoy, y de momento hasta el 31 de Diciembre de 2012) son los siguientes:

_Se aplica a personas físicas (no a empresas), en viviendas de uso particular siempre que no estén afectas a actividades económicas (como novedad se elimina el concepto de vivienda habitual; ahora se incluyen segundas residencias, viviendas puestas en alquiler…).
También es aplicable a comunidades de propietarios.

Es decir, sí se incluyen las obras en elementos anexos a la vivienda (trasteros, garaje, locales de comunidad), pero no se incluyen las viviendas que incluyen una consulta médica (por ejemplo), o las facturas a nombre de empresa, o las obras en piscinas, jardines…

_No pueden haber pasado menos de 2 años desde su construcción o rehabilitación anterior.

_La obra debe tener un coste de al menos el 25% del valor de la vivienda, descontando el suelo.

Aquí se ha solucionado otro aspecto ambiguo de la regulación anterior: se sabía que si la compra se había hecho hace menos de 2 años, el valor de la vivienda era el de la transacción; y si no, el de mercado. ¿Cómo definimos de forma incontestable el valor de mercado? ¿Con una tasación que nos cuesta un dineral? ¿Y cómo sabemos, también de forma incontestable el valor del suelo?...
Afortunadamente, hoy día se da por válido el Valor Catastral del inmueble.

_El aporte de material por parte de la persona que ejecuta la obra no podrá exceder del 33% del importe total (antes era el 20%). Sed conscientes desde el principio, no vayáis a daros cuenta al final de que no cumplís con este punto; igual os merece la pena comprar algún material por vuestro lado, aunque en esa parte os apliquen el 18%.

De hecho, el ejemplo que ponen desde la Agencia Tributaria es absurdo: en un suelo con presupuesto de 10.000€, el material no podría ser de más de 3.300€, y los otros 6.700€ de mano obra. Pero la realidad se parecería más bien a lo contrario…
Los materiales a los que hace referencia este punto son: aquellos que queden incorporados materialmente al edificio (ladrillos, yeso, cemento…), muebles de cocina, materiales de acabados (pavimentos, alicatados…), aparatos sanitarios, mecanismos eléctricos, luminarias, carpintería metálica o de madera…

_Las obras tendrán la finalidad de mejorar la habitabilidad de la vivienda, la eficiencia energética, el uso del agua, la accesibilidad para minusválidos, acceso a internet o a TDT…

Este es el punto que más nos afecta: antes se refería a rehabilitaciones estructurales, con porcentajes de obra de un tipo o de otro, se incluían unas cosas y otras no… que hacían que no fuese aplicable a ninguna reforma habitual.
Ahora se incluyen también: trabajos de albañilería, fontanería, electricidad, pintura, carpintería…

_Será necesario que os den (y guardéis) una factura, y que ésta esté bien detallada, con los conceptos de material/mano de obra, y el desglose del IVA. Es importante también que el concepto de la factura recoja la obra principal (por ejemplo, “Reforma integral de vivienda”), aunque posteriormente se detallen las obras accesorias (instalación de aparatos sanitarios, o lo que sea…).

Por una factura nos referimos también a que no podéis hacer una factura de venta de materiales al 18%, y otra de mano de obra al 8% para aprovechar las ventajas fiscales.

_Tendrá que existir constancia del pago (transferencia, tarjeta, cheque, ingreso en cuenta), evitando así los pagos en metálico.

_ Tampoco está de más que firméis un papel para el contratista reflejando el cumplimiento de estos puntos, así os cubrís los dos ante posibles inspecciones en un futuro.

(Por ejemplo: “D. FULANO DE TAL, mediante el presente documento comunica a la empresa CUAL, a efectos de la aplicación del tipo de IVA reducido del 8% previsto  en  el  artículo  91.Uno.2.15º de  la  Ley  37/1992,  de  28  de diciembre,  en  la  obra que se le está llevando a cabo, las siguientes circunstancias:
_Que  la  vivienda  en  la  que  se  llevan  a  cabo  las  obras  está destinada al uso particular.
_Su construcción finalizó hace más dedos años desde el inicio de la presente reforma).

Si cumplís con TODOS los requisitos anteriores, los beneficios fiscales a los que tenéis derecho son:

Bueno, antes una mala noticia: no se pueden sumar las ayudas en la rehabilitación a las de la compra de la vivienda, si las tenéis.

IVA
Aunque en principio a las obras les corresponde un IVA del 18%, cumpliendo con los requisitos anteriores podéis aplicar el 8%.

IRPF
La deducción en el IRPF es de hasta un máximo del 20% (antes era del 10%). El valor final dependerá de vuestros ingresos (sólo aplicable a rentas entre 53.007,20€ y 71.007,20€; a diferencia de la legislación anterior que lo limitaba a estar entre 33.000€ y 53.000€).
Y siempre con un máximo total de 6.750€ (en vez de los 4.000€ anteriores), en cinco años (o sea, os podréis deducir hasta 1.350€ al año).

Así que echad vuestras cuentas, y como decimos siempre: a Hacienda hay que pagar todo lo que le corresponda, pero ni un euro de más…

QUÉ HACEMOS EN LA PARED? (II)_ESTANTERÍA ESCULTÓRICA CON PERFILES METÁLICOS

En el anterior artículo de obras e ideas hicimos referencia a la posibilidad de transformar una simple pared en un elemento escultórico a base de cajones de madera.

Ahora os proponemos una nueva idea/alternativa para evitar la “típica” estantería de pared aburrida.

Si no sabéis que hacer para organizar y decorar una habitación basta con una buena idea, un técnico especializado que os ejecute la estantería y un buen diseño, elemento importante a considerar de antemano ya que este tipo de mobiliario es difícil y pesado de modificar una vez ejecutado. Por eso conviene pensar de antemano el uso que va a tener y las dimensiones que se necesitan para ordenar y albergar los elementos que va a contener la misma.

La estantería de la foto que os mostramos fue un regalo de un grupo de amigos a otros que se casaban y “estrenaban” casa.

Fue diseñada con mucho gusto y cuidado y ejecutada de modo impecable, de tal modo que se realizó con chapas metálicas de 1,5 mm de espesor dobladas en forma de “L” o de “U” y ancladas a la pared, ocultando el anclaje con una placa de pladur, sobresaliendo la chapa de la pared a modo de voladizo

Pintada y lacada en gris, con el canto en rojo, la estantería se plantea como elemento escultórico conformando una “L”, con una de sus alas adosada a la pared y la otra separando dos espacios, la zona de office y la del salón.

Este tipo de mobiliario es adaptable a cualquier espacio, dotando a una simple pared o estancia de un carácter único que diferencia ambientes, al mismo tiempo que nos ayuda a organizar los distintos espacios.

Desde el equipo de www.inforeformando.com esperamos que os guste esta propuesta!

QUÉ HACEMOS EN LA PARED? (I)_CAJAS DE MADERA

Qué podemos hacer con una pared si necesitamos espacio de almacenaje y a la vez dar un "toque" a la misma??. Hoy os proponemos distintas soluciones con cajas/estanterías de madera que ayudarán a reformar o cambiar de imagen cualquier estancia de tu piso o vivienda.

En muchas ocasiones nos volvemos locos intentando ordenar un espacio pequeño en el que no tenemos posibilidades de incorporar grandes (y a veces incluso ni pequeñas) superficies de almacenaje.

En esta época y más ahora que empieza el frío toca el odiado pero necesario “cambio de armarios”, guardar hasta la próxima temporada los bañadores y pareos y sacar los abrigos y jerseys de cuello vuelto…

Tenemos los armarios a rebosar y cuando abrimos uno se nos cae todo encima…sin encontrar lo que buscamos.

Hoy os proponemos divertidas y bonitas soluciones para ordenar un espacio y al mismo tiempo decorar una pared.
Elegir una estantería parece fácil y muchos de nosotros al final acabamos cayendo en la “típica” estantería de baldas que está siempre desordenada y encima no se puede poner mucho peso por miedo a que se venza y se lleve consigo media pared.

Nuestra propuesta es muy simple, basta con tener una buena idea, un carpintero que nos la ejecute o incluso recurrir a estanterías ya realizadas en grandes almacenes pero instaladas con un poquito de imaginación. En este artículo nos centraremos en las cajas de madera.

Las tres fotografías que adjuntamos son buenos ejemplos de ello.

Por un lado os proponemos decorar una pared con una bonita estantería asimétrica a base de cajas de madera lacadas en blanco. Se trata de una habitación infantil en el que el blanco nos sirve como fondo neutro para crear los toques de color mediante los juguetes, libros y demás elementos auxiliares.
Cuántas veces tenemos todos los juguetes de los niños tirados por el suelo o amontonados en cajas que ocupan media habitación? Con un poco de gusto e imaginación podremos además de ordenar convertir una pared en un elemento escultórico.

En la siguiente fotografía os proponemos un almacenaje de una zona de office/comedor o cocina. El tabique no llega hasta el techo, ayudando así a iluminar ambas estancias a la vez que separa dos ambientes distintos. Esta propuesta sí que requiere un buen diseño y ejecución mediante cajas de madera barnizadas que se encastran en el tabique sobresaliendo de éste para consolidarse como elementos independientes.

Por último os proponemos un sistema de almacenaje a base de cajas de madera lacadas en diferentes y llamativos colores. Esta propuesta se realizó en Madrid para una tienda de ropa infantil y juguetes. Este espacio se caracteriza por su gran altura donde los colores de las diferentes cajas dotan al mismo de un aire divertido e infantil propio del uso de la tienda.

Desde el equipo de www.inforeformando.com esperamos haberos ayudado a hacer menos pesada la tarea de ordenar!